敷地に価値なし、エリアに価値あり(前編)株式会社アフタヌーンソサエティ 代表取締役 清水義次さん

目まぐるしい時流の変化のなか、“まち”を取り巻く環境も大きく変化しています。「リノベーションまちづくり」を提唱し、都市・地域経営の課題を解決する第一人者である、株式会社アフタヌーンソサエティの清水義次さんに、“今ある資源”を活用して、低コスト・低リスクさらにスピーディに“まち”に事業を生み出し、エリア全体を盛り上げる仕組みについて、お話を伺いました。

清水義次氏のオフィスにて  Z-EN撮影

“まち”のリノベーションとは資源すべてを活かすこと

―清水さんのまちづくりは「今ある資源」の活用を大切にされていると伺いました。具体的にどのような資源のことを指すのですか?

“まち”のリノベーションというと、どんなことをイメージしますか?空き家などの遊休不動産をテナントや人で埋めて活用することをイメージされる方も多いと思いますがそこにとどまらず、地域には、人的資源や歴史的資源、産業資源など、探せば沢山の資源があります。それらを余すことなく活用すれば、低コスト・低リスク、かつスピーディに事業を生み出し育てることができると考え、それを大切にまちづくりをしています。

子ども時代のまち探検が原点

―清水さんが、まちづくりに関わるようになったきっかけはどのようなことだったのですか?

私は子どもの頃からまち歩きが大好きだったんですよ。元々、出身は野山ばかりの田舎なんですが、ある時甲府のまちに引っ越しまして。まちって面白いなぁと自転車でふらふら探検していました。背が高かったので大人のふりをして、色々なところに潜り込んでいましたね。社会風俗にとても興味を持っていたんです。それが原点ですね。

大学を卒業してから、マーケディングコンサルとして、上場企業を相手に新規事業の立上げ支援をしていました。入社時はわからなかったのですが、偶然にも、私の大好きな社会風俗観察が大いに生かせる仕事だったのです。面白みを感じて17年続けましたが、コンサルの仕事は、支援先の事業が上手くいかなくても文句言われるくらいでリスクもない。リアリティがないことが歯がゆかったのでしょう。実業をやろうという私の言葉に、当時のボスは、「コンサルタントや評論家の立場だった人が実際のビジネスをやってうまくいったのを見たことがない。絶対うまくいかないからやめろ」と言って止めましたね。なおさら闘志が湧いて、自分は実業をやろう!と決心して独立したんです。

ピンチはチャンス!銀行の不良債権を生かしてのスタート

―独立はどのような形でされたんですか?

当時はバブル崩壊直後の1992年。なんでこんな時期に独立するのか?なんて人には言われましたよ(笑)でも、ピンチはチャンス。南青山交差点からすぐの4軒を暫定利用で格安で借りられましてね。銀行の不良債権で、こんな時期でもないと借りられない物件。リノベーションして、そのうちのM字型のなんとも面白い建物を事務所に構えてスタートしました。

民間の力でエリアにインパクトを!

-事務所以外の3軒では何をされていたのですか?

かねてからやりたかった飲食店にしました。半年の暫定利用だから都度更新をしていくんですけどね。スパニッシュバルやワインレストランなど。これが当たりまして、近所にその店を中心に25軒くらいの店が集まりました。駐車場と野良猫だらけだった風景は3年で一変したのです。これが、民間の力でエリアにインパクトを与えることができると実感させてくれた体験です。

コンストラクション・マネージメントの重要さ

-その後事業の方向性はどのように考えられたのですか。

それからは、やりたかったことは全部やってみようという精神で、建築やまちづくりのプロデューサーを主な仕事として継続しています。ただ、それをやるために建築費をどうコントロールするのか分からないといけないのですが、建築には何重にもブラックボックスがあって、原価や利益がどれくらいなのか不透明で全然分からないんですよ。本当の原価と適正な利益があるんじゃないか?という疑問が湧き、であれば、合理的な組み立て方を考えようと思いました。

アメリカではコンストラクション・マネージメントというノウハウは体系化されていますが、日本には今もまだありません。実際に住宅は割高な買い物をさせられています。建築には様々な経費があり、労賃、建材、その他諸々の経費など根底の部分を考えて、これを適正な利益から逆算して導き出します。全体の工程・工期を把握し圧縮すればトータルコストがものすごく下がるので、実際に、適正利益をとったとしても従来の住宅施工費用からみて3割は安くなります。このノウハウは、その後の建築のプロジェクト・マネジメントを引き受ける時に大いに役に立ちました。結果、建物の空き家、空きビル、空き店舗をスピーディに変えていけるようになったんです。

これが、その後のリノベーションまちづくりに繋がっていきます。

表参道の再開発に携わる

-清水さんは表参道でも大きな土地の再開発に関わられたそうですね。

はい。表参道の再開発をするコンセプトを作るから手伝ってほしいとの依頼があり、関わるようになりました。表参道の、みずほ銀行とオーク表参道(92年当時はハナエ・モリビル)との間にある1,900坪の土地です。

将来的な“まちの変化”を読む

開発は時間がかかりました。92年からコンセプトを立て始めて、99年の4月に建物が立ち上がりました。あれくらいの規模だと6~7年、同じ規模を地方都市でやると再開発準備組合ができて稼働するまでは9~10年かかります。このように、ものすごく時間がかかりますので、その間にまちの様子はどんどん変わります。その変化を踏まえ、将来どんな方向に変わりうるかを読むのが、不動産開発的には一番重要な仕事なんです。でも、あまりそういったことを考える人がいない。今の状況だけで考える人が殆どです。

―海外の現象を参考になさってブランドストリートの構想を打ちたてたのですよね。

80年代半ばぐらいから、ロンドン、パリ、ニューヨークなどの“まち”におけるブランドショップの在り方が、大分変ってきたと感じていました。これは日本にも来るだろうと思っていましたが、周りはそういった考えを持っていなかった。表参道なんてカジュアルショップが並ぶまちだよ?と。

再開発効果はエリア全体に波及させる

―なぜ、表参道にブランドストリートを出せると確信を持てたのですか?

ブランドショップを立地するには、まちの環境が大事なんですね。表参道のストリートは、片側の歩道幅が7.5mあるんです。そして両側に株立ちのけやき並木があって緑のアーチができる。でもこの価値はあまりうまく使われていないと感じました。歩道幅がこれだけ広い通りは東京にはほとんどないんです。この場所に世界の一流ブランドを呼ぶことができれば、再開発の効果を、ストリートだけでなくエリア全体にまで波及させることができると、その道筋はハッキリ見えていました。

話は少しそれますが、丸の内仲通りも広いストリートですね。丸の内ではわざわざ民間の土地に6mほどセットバックした広い歩道幅を連続して作っているんです。最近では良い並木道になってきました。ストリートの価値は歩道幅によって保たれているんですね。

―その後、まさに表参道はブランドショップストリートとなりましたね。

そうですね。目論見は当たりまして、「青山パラシオ」という表参道のランドマーク的な建物が建ち上がりました。スペインの建築家リカルド・ボフィルに設計してもらいテナントコンペを行ったところ、なんと賃料の坪単価が当初の3倍強に跳ね上がりました。そこを射止めたのはグッチ。その後は、みなさんご存じのとおり、次々にブランドショップが出来てきました。

敷地に価値なし エリアに価値あり

ただ、いろいろと勿体ないこともあります。ストリートは間違いなく盛り上がりましたが、垂直方向の路地のほうに波及しないとエリアの価値は高まらないんですよ。最初に建物の配置をいろいろ考えるわけですが、容積率ボーナスをもらう代わりに一般の人が通行、利用できるスペース(公開空地)を創って、できるだけエリアに価値が波及する形にしていこうとする総合設計という制度。これが、実はこの表参道のプロジェクトの一番のミソだったんです。でもこれには結果的にうまくいかない部分もありました。

この制度を使っている建築物は山のようにあります。だけど、建物の床を最大限使えるようにすればよいという考えしかもっていないことが多いため、敷地の中だけで完結するケースが殆ど。それじゃだめで、不動産の価値というものは、単体の建物がいくら頑張っても、エリアが良くならない限り安定しない。周辺住民の協力も必要になりますしね。こういった考えを生かしていくことも、今行っているリノベーションスクールに繋がっています。

清水氏の原動力の元『考現学』 町の綿密な観察による社会風俗が事細かに記される  Z-EN撮影

先読みは観察と分析から生まれる

―時代を先読みする力はどのように身に付けられたのですか?

学生の時に感銘を受けた「考現学」がもとになっていると思います。これは、柳田国男さんの民俗学を受け継いだ、今和次郎さんがつくった学問です。関東大震災直後の焼け野原になった東京の“まち”で、その後まちがどう移り変わるのかを、“まち”の人々をつぶさに観察、スケッチして、着る物や持ち物に至るまで詳細に記録を付け分析しているんです。面白いものの見方で、大変影響を受けましてね。

-その”ものの見方”を実践されたんですね?

“まち”の片隅にじーっと座って、人々を見ているんです。都市部で生活している人の頭の中に芽生えた潜在意識の変化みたいなものを探り当てるという仕事です。私たちは日々メディアにさらされているので、その影響を多分に受けています。でも、先読みというのはメディアの後追いではなく、現場で自身の観察眼をもって行うことです。例えば、昔、渋谷の若者が目的もなく集まっている姿を日々観察していて、「時間消費」の概念が「物の消費」よりも大きいかもしれないと先読みしました。まさに現代はカフェなどの時間消費を売りものにしたビジネスが当たり前になっていますよね。

この続きは「エリアに面白みのある産業クラスターを産む」でお届けします。

清水義次

清水義次
株式会社アフタヌーンソサエティ 代表取締役
建築・都市・地域再生プロデューサー

投稿者プロフィール
東京大学工学部都市工学科卒業後、教養学部アメリカ科学士入学
アフタヌーンソサエティを設立
建築・都市・地域再生、家守事業等のプロデュースを手がける。千代田区神田、新宿区歌舞伎町で現代版家守によるまちづくりを実践。その後、北九州市小倉魚町でリノベーションまちづくりの指針となるエリアヴィジョンづくりやまちを変えるエンジンとなるリノベーションスクールの仕組みを構築する。以降、全国の仲間とともに縮退時代に適合したまちづくり、人々の健康で幸せな暮らしを支える地域づくりを行っている。
♦︎株式会社リノベリング代表取締役
♦︎一般社団法人公民連携事業機構代表理事

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