表参道の再開発に携わる

――清水さんは表参道でも大きな土地の再開発に関わられたそうですね。

清水氏――はい。表参道の再開発をするコンセプトを作るから手伝ってほしいとの依頼があり、関わるようになりました。
表参道の、みずほ銀行とオーク表参道（92年当時はハナエ・モリビル）との間にある1,900坪の土地です。

将来的な“まちの変化”を読む

開発は時間がかかりました。
92年からコンセプトを立て始めて、99年の4月に建物が立ち上がりました。
あれくらいの規模だと6～7年、同じ規模を地方都市でやると再開発準備組合ができて稼働するまでは9～10年かかります。

このように、ものすごく時間がかかりますので、その間にまちの様子はどんどん変わります。
その変化を踏まえ、将来どんな方向に変わりうるかを読むのが、不動産開発的には一番重要な仕事なんです。
でも、あまりそういったことを考える人がいない。
今の状況だけで考える人が殆どです。

――海外の現象を参考になさってブランドストリートの構想を打ちたてたのですよね。

清水氏――80年代半ばぐらいから、ロンドン、パリ、ニューヨークなどの“まち”におけるブランドショップの在り方が、大分変ってきたと感じていました。
これは日本にも来るだろうと思っていましたが、周りはそういった考えを持っていなかった。
表参道なんてカジュアルショップが並ぶまちだよ？と。

再開発効果はエリア全体に波及させる

――なぜ、表参道にブランドストリートを出せると確信を持てたのですか？

清水氏――ブランドショップを立地するには、まちの環境が大事なんですね。
表参道のストリートは、片側の歩道幅が7.5ｍあるんです。
そして両側に株立ちのけやき並木があって緑のアーチができる。
でもこの価値はあまりうまく使われていないと感じました。

歩道幅がこれだけ広い通りは東京にはほとんどないんです。
この場所に世界の一流ブランドを呼ぶことができれば、再開発の効果を、ストリートだけでなくエリア全体にまで波及させることができると、その道筋はハッキリ見えていました。

話は少しそれますが、丸の内仲通りも広いストリートですね。
丸の内ではわざわざ民間の土地に６ｍほどセットバックした広い歩道幅を連続して作っているんです。
最近では良い並木道になってきました。
ストリートの価値は歩道幅によって保たれているんですね。

――その後、まさに表参道はブランドショップストリートとなりましたね。

清水氏――そうですね。
目論見は当たりまして、「青山パラシオ」という表参道のランドマーク的な建物が建ち上がりました。
スペインの建築家リカルド・ボフィルに設計してもらいテナントコンペを行ったところ、なんと賃料の坪単価が当初の3倍強に跳ね上がりました。

そこを射止めたのはグッチ。
その後は、みなさんご存じのとおり、次々にブランドショップが出来てきました。

敷地に価値なし　エリアに価値あり

ただ、いろいろと勿体ないこともあります。
ストリートは間違いなく盛り上がりましたが、垂直方向の路地のほうに波及しないとエリアの価値は高まらないんですよ。

出典：国土交通省「総合設計制度」

最初に建物の配置をいろいろ考えるわけですが、容積率ボーナスをもらう代わりに一般の人が通行、利用できるスペース（公開空地）を創って、できるだけエリアに価値が波及する形にしていこうとする総合設計という制度。
これが、実はこの表参道のプロジェクトの一番のミソだったんです。
でもこれには結果的にうまくいかない部分もありました。

この制度を使っている建築物は山のようにあります。
だけど、建物の床を最大限使えるようにすればよいという考えしかもっていないことが多いため、敷地の中だけで完結するケースが殆ど。
それじゃだめで、不動産の価値というものは、単体の建物がいくら頑張っても、エリアが良くならない限り安定しない。
周辺住民の協力も必要になりますしね。

こういった考えを生かしていくことも、今行っているリノベーションスクールに繋がっています。

清水氏の原動力の元『考現学』　町の綿密な観察による社会風俗が事細かに記される　　Z-EN撮影

先読みは観察と分析から生まれる

――時代を先読みする力はどのように身に付けられたのですか？

清水氏――学生の時に感銘を受けた「考現学」がもとになっていると思います。
これは、柳田国男さんの民俗学を受け継いだ、今和次郎さんがつくった学問です。
関東大震災直後の焼け野原になった東京の“まち”で、その後まちがどう移り変わるのかを、“まち”の人々をつぶさに観察、スケッチして、着る物や持ち物に至るまで詳細に記録を付け分析しているんです。
面白いものの見方で、大変影響を受けましてね。

――その”ものの見方”を実践されたんですね？

清水氏――“まち”の片隅にじーっと座って、人々を見ているんです。
都市部で生活している人の頭の中に芽生えた潜在意識の変化みたいなものを探り当てるという仕事です。

私たちは日々メディアにさらされているので、その影響を多分に受けています。
でも、先読みというのはメディアの後追いではなく、現場で自身の観察眼をもって行うことです。
例えば、昔、渋谷の若者が目的もなく集まっている姿を日々観察していて、「時間消費」の概念が「物の消費」よりも大きいかもしれないと先読みしました。
まさに現代はカフェなどの時間消費を売りものにしたビジネスが当たり前になっていますよね。

――この続きは「エリアに面白みのある産業クラスターを産む」でお届けします。