事業投資とは?④「事業投資」と「不動産投資」の領域が近づいてきている理由

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事業投資をわかりやすく伝え、事業投資への理解を深めるためのシリーズ。4回目は、「不動産投資」が変わりつつある現状から、「事業投資」がなぜ注目されるのかを考えます。事業投資のノウハウが従来の不動産投資への認識を変え、双方の領域はリンクし始めているようです。

事業投資が注目されだした2つの理由

先日、不動産オーナーが集う勉強会に講師として招かれました。
驚いたことに、不動産投資を勉強する会なのに、既に多くの投資家が「事業投資」「M&A」を実践していました。
何故、そのような動きが起きていたのでしょうか。

モノへの投資の代表であった不動産投資が、事業というコトへの投資と領域が重なりつつある現状から、事業投資の本質についてお話します。

不動産価格の高騰

不動産業界で事業投資、M&Aが注目される理由の1つに、不動産価格の「高値水準」を肌で感じていることが挙げられます。
既に、首都圏の一部では1980年後半から起こったバブル時の価格を超えているエリアもあるほどです。

ただし、不動産取得価格が値上がりするなかでも、家賃はそう簡単に上げることはできません。
結果として、マンションの投資利回りは、かつての5~10%程度から3~4%程度にまで落ちています。
修繕積立費の増加、空室リスク等を考えると、更に利回りは低下します。

一方、事業投資はそれなりにリスクも伴いますが、投資利回りが20~30%になることも珍しくありません。

事業投資スキームの優位性

事業投資への注目が高まる理由の2つ目は、不動産業界にも「事業投資のスキルや発想」が求められつつあることです。
例えば、戸建住宅を買い取り、障がい者グループホーム向けに改装する場合、国が設ける基準を満たすことや、業界動向の把握・テナントを募集するためのルートづくりなどが必要となります。

投資しようとする不動産をどのように活用するのか。
そのためには、どのような情報を入手すればいいのか。
事業性や収益性、関連する法周りや税制関係などを詳細に知ることが、不動産を扱ううえで不可欠になっているのです。
投資対象とした不動産の調査・分析を進める中で、土地や上物を所有するだけでなく、ソフト面となる施設運営そのものに乗り出した方もいらっしゃいました。

不動産の差別化戦略に異変あり

不動産投資の基本は、土地を購入し、汎用性がある上物を建て、賃貸するというものです。
立地以外に差別化をしようと思えば、建築コストがどんどんと膨らんでしまいます。
原材料不足、職人不足により、最近は特にその傾向が強いようです。

コストをかけずに差別化するためには、例えば「外国人に優しい」「ペットが喜ぶ」「バイク愛好者が選ぶ」など対象者を明確にする等が考えられます。
また、共有部分を活かし「野菜がつくれる」「屋上ガーデニング」なども差別化ポイントとして有効です。

近所の人間関係は煩わしいと感じる方がいる一方、近隣と「コミュニティ」を求める方々が一定数存在するのも事実です。
実際に、交流を促すために、バーベキュー大会、ボランティア活動などを物件単位で実施している不動産オーナーもいます。
コストをあまりかけずに集客したり、家賃単価を上げたりする発想は、まさに「事業投資」で求められる分野です。

不動産と事業のリノベーション

地方では、旅館やホテルの廃業が増加しています。

この分野においては、不動産物件以上に事業投資の発想やリノベーションが求められます。

コロナ禍においては、ワ―ケーション(Work+Vacation)という分野が注目され、全国的に広がりつつあります。
利用者を個人から、法人に広げていくことにより単価を上げることができます。
ただし、法人単位での利用を促すには、単に場所を提供するだけでなく、地域全体の環境資源をうまく組み合わせることや、プログラム提供まで踏み込むなどの工夫も求められつつあります。

さらに、趣味嗜好が近い「マニア」を対象とする戦略も有効です。
例えば、「鉄ちゃん」と言われる鉄道マニア向けの施策には多くの成功事例があります。
ホテル施設内に鉄道模型を走らせたり、駅構内の乗り入れビューポイントをアピールしたりするなど、様々な取り組みがマニアに人気を博しています。

「トキ消費」という志向の変化

「モノ消費」から「コト消費」への転換は多くの方が共感するところだと思います。
車や家電などの「モノ」を持つことで得られる満足から、高級スパや食事、旅行などの体験から得られる価値を重視した「コト消費」に移っているのが現代の消費者ニーズです。

そして、人間の欲望や満足度は時代背景とともに変化し、現在は「トキ消費」の時代に入ったと言われています。
博報堂生活総合研究所は、「トキ消費」を以下のように定義しています。

  1. 時間や場所が限定されていて同じ体験が二度とできないという「非再現性
  2. 不特定多数の人と体験や感動を分かちあうという「参加性
  3. 盛り上がりに貢献していることが実感できるという「貢献性

不動産というアセットを持ったとしても、それを活用し対価を払うのは「人」です。
人口や人の流れが減る中では、不動産を持つだけで稼げる方々は確実に減ってきています。
そこに、人の趣味・志向の変化や、事業投資における成功事例・ソフト面を積極的に取り入れる方々が次世代型の成功する不動産オーナーになるのだと感じます。

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「株式投資型」クラウドファンディングから得られるもの
フランチャイズ投資の要諦
⑤ 誰もがエンジェル投資家になれる!開かれた投資の時代
⑥ 中小企業に最適!ストックビジネスの始め方
事業投資を成功させる人の思考・行動パターンとは
⑧ 2022年はスタートアップ元年!?事業投資スキルが成功率を上げる!

齋藤 由紀夫
株式会社つながりバンク 代表

投稿者プロフィール
株式会社つながりバンク 代表。
オリックス㈱に16年在籍後、2012年に独立。
スモールМ&Aの普及活動を中心に、事業再生・リノベーション等に注力。自らМ&A・事業投資も行い、数件エグジット済。
経営革新等支援機関(中小企業庁主管、認定支援機関)、事業引継ぎ支援センター 専門登録機関、日本経営士協会 経営士、日本外部承継診断協会 顧問。
趣味は焚火、居酒屋巡礼、トレイルランニング。

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